前两天，甬上APP独家报道了两起房产纠纷官司，说的都是购买了还没办出产权证的安置房、最后买卖双方闹上法庭的事（参见《宁波一购房者花70万买了套安置房 三年后房子涨价 卖家拒绝过户》）。
报道刊发后，引发热议。
一位网友的留言，我们觉得很生动，也很值得大伙借鉴。
事实上，在二手房市场，没有产权证或者虽有产权证但无法立即办理过户手续、却在私下买卖的房子，还不仅仅是安置房，也包括一些新交付、尚在限售期的商品房——甚至是还没交付的商品房。
在房价波动剧烈的时候，这类房产交易，极容易产生纠纷。
虽然买卖双方的权益，也能通过打官司得到一定的确认，但这个过程之费时费力、之麻烦，相信对于购房者而言，都是不愿意经历的。
我们的报道推送后，还有网友指出，在农村，类似的房产纠纷更普遍。
有一位网友留言问：
之前，我们也报道过一起典型的买卖农村房屋的官司（参见《宁波一起典型的房产官司：十几年前买的房子拆迁了，但几百万拆迁款要给房东，买家怎么办？》）。
今天，我们再来看一起农村房屋买卖官司。这起农村房屋买卖纠纷，发生在奉化。
买卖双方都是宁波奉化人。其中房主老吕是村民，买家小吴非村民。
先明确一点：现行法律规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，城里人禁止购买，跨村村民间的买卖同样禁止。
2016年8月，小吴买了老吕的房子。据小吴称，当时是老吕有经济困难，因此求助小吴，请求小吴购买他的房子。
当时双方以合同形式约定，总价45万元，首付款35万元。余款10万元，等小吴收到土地房屋的拆迁、安置及补偿费之后，一次性付清。
同一天，老吕向小吴出具一份收条，显示他收到小吴购房款35万元——这笔钱，是由现金支付16万元和生意结算形成的借款19万元组成。
后来，小吴又陆续支付给老吕2.2万元。
当然，因为是集体土地性质的房屋，没法过户、不能办新的产权证。
过了两年多，这处宅基地房屋果然拆迁了。
法院查明，2019年1月1日，老吕以房主的身份与奉化区房屋拆迁管理办公室签订《集体土地上住宅房屋拆迁货币安置协议》，并拿到了拆迁补偿金和签约搬迁奖励款共计100多万元。
小吴显然不能接受这样的结果，一纸诉状将老吕告上了法庭。
小吴承认当初的买卖合同无效，房子不要了，还给老吕。但老吕得返还37.2万元的购房款、赔付4.6万余元的利息损失，同时赔偿损失70万元。
法院怎么判的呢？
一审判决，法院认为，涉案房屋的土地性质是农村宅基地，属于集体所有，小吴不是村民，不具备购房的主体资格，原购房合同违反法律强制性规定，无效。也就是说，房子还是老吕的。
合同无效的后果，法院指出，有二：
一，因该合同取得的财产应当予以返还；
二，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
法院对小吴要求老吕返还其已经支付的37.2万元购房款的主张，自然予以支持。
最关键的是，小吴主张的损失怎么算？
虽然双方都说自己并不知道该房屋不能卖给外村人，但购房合同上已经写明“该房屋属于集体土地，暂时不能办理房屋所有权证及土地使用权证”。据此，一审法院认为，双方都应该知晓这处房屋无法交易，因此而导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。
一审法院把经济损失的赔偿金额，定为20万元。
小吴不服，继续上诉。
小吴认为，一审判决老吕赔偿他经济损失20万元缺乏依据，有失偏颇。老吕应对买卖合同无效承担主要责任。
案涉房屋因征地拆迁，实际价值发生重大变化，小吴认为自己的损失，应该包括房屋增值部分的可得利益（房屋拆迁安置权益扣除房屋转让款）损失，这差不多就是70万元。
二审，还真推翻了一审判决！
二审法院认定，双方明知案涉房屋无法进行买卖，仍签订买卖合同，双方均有过错。但老吕作为出卖方，要求确认合同无效，意图阻止小吴获取案涉房屋的拆迁补偿利益，应承担主要过错。一审法院酌定老吕承担过错责任明显过轻，予以纠正。
鉴于双方的过错程度以及合同履行情况，并结合老吕可获取的拆迁利益，二审法院酌定老吕赔偿小吴损失45万元。
故事到这里就讲完了。
从官司看，买了不能买的农村房屋的小吴，虽然最后拿到了比所付房款还要多的一笔赔偿金，但且不说打官司之费时费力，从机会成本角度，也不见得划算——假设小吴2016年用那笔钱买了奉化方桥的新房，比如当年售价还不到6000元/平方米、现在二手房普遍卖到20000元/平方米以上的宁南新城，起码能赚上百万元……
小编最后还是想重复一下这起官司中的一个关键信息：
集体土地性质的农村房屋、宅基地，只允许符合条件的同村村民之间买卖，外人莫去乱买！买了也办不了产权证，房子和地，最后也肯定不会是你的！宁波晚报记者 曾梅
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