相信大多数买房人，都绕不开一件事——向银行申请房贷。但今年银行房贷额度要收紧了！
2020年12月31日，央行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。
《通知》的核心思想，就是要对银行的房贷额度进行限制，并体现在两个指标上——房地产贷款占比、个人住房贷款占比。总的来说，贷款额度会按层次分配，大银行的额度高一些，中小银行低一点。
在记者采访多家银行与房产中介时，业内人士普遍预计，今年房贷额度总体将趋紧。
1月房贷额度比往年略吃紧
往年，1月均是各家银行房贷额度最充足的时候，但据银行反馈，今年情况异常——房贷额度普遍较紧。
1月5日，宁波一家大型房产中介信贷部门的负责人向记者透露，今年，各家银行的房贷额度有点紧。“与去年1月房贷额度的宽松相比，今年，无论大银行还是小银行，与我们有合作的10多家银行的房贷额度都有点紧。”该负责人表示。
“房贷额度紧张是真实的，但总行还没下发具体的额度分配。”某国有银行一支行工作人员对记者说，并不是一家两家银行有此类情况，似乎是行业的普遍现象。
“预计今年房贷额度不会宽松，可能整年都会趋紧，如果要办按揭的话，建议趁早。”某股份制银行支行行长表示。
“手头上可用于放款的房贷额度并没有想象中宽松，1月前4天可放款的额度3天就放完了。”某银行宁波分行房贷部负责人说，额度管控政策一直在延续。
不过，多位银行业人士也向记者交底，额度紧是相对于去年1月份，一般来看，当前家庭购房普遍需要的200万元至300万元的贷款，只要有额度出来，放款不会有问题。“不管怎么说，额度比上个月的情况还是好多了。”某大型银行宁波分行营业部人士称。
银行业人士口中的房贷额度趋紧，源于去年年末央行和银保监会出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
《通知》为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”，分5档设置房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限：
第一档：中资大型银行分别是40%和32.5%；
第二档：中资中型银行分别是27.5%和20%；
第三档：中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；
第四档：县域农合机构分别是17.5%和12.5%；
第五档：村镇银行分别是12.5%和7.5%。
可见，未来，房贷会越来越向少数几家大型银行集中，而小银行拓展房贷业务也将越来越难。
值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。
《通知》指出，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
融360大数据研究院据上市银行2020年半年报数据统计显示，如果按照去年上半年末的水平，大部分银行的房地产贷款业务都在限额范围内。但也有部分银行偏高，如建设银行、邮储银行的个人住房贷款均超32.5%；招商银行、兴业银行均超20%，略高于现行标准中对应的限额比例。
据机构统计，目前，约有30%左右的银行未达标。这些银行需要在2年至4年的过渡期内进行整改。
“《通知》限定了银行房贷余额占比上限，银行在设定房贷投放额度时，需考虑增速和占比双重指标限定。”融360大数据研究院分析师李万赋接受记者采访时表示，未来房地产贷款占比基本不存在上升空间，倘若想扩大房地产贷款规模，需同时增加整体贷款规模以保证比例满足要求。
宁波个人房贷占比均值约20%
事实上，监管部门对银行房贷占比及个人房贷占比一直处于监测中。采访中，多家银行向记者表示，自去年以来，监管部门对上述两项数据监测较为频繁。
“截至2020年11月，宁波所有银行业金融机构个人住房贷款占比的均值约为20%。从数据来看，总体上，股份制银行在房地产贷款业务上增长比较快，步子迈得比较大。”一位接近监管的人士向记者透露。
记者采访多家银行后也印证了上述人士的说法。
某大型中资银行相关负责人向记者透露，去年，该行在宁波地区的个人住房贷款占比约30%，与32.5%红线尚有一丝余地，其他几家大行的情况估计差不多，仅个别银行增长速度较快。
而记者向浦发、中信等多家股份制银行了解情况时，反馈信息均比较模糊。
上述接近监管的人士表示，监管过程中，对于本地法人银行的监管更为严格。这一观点在宁波银行2020年中报中得到了印证。2020年中报显示，截至2020年6月末，宁波银行房地产贷款余额占比仅为6.3%，个人住房贷款占比仅为1.1%。距《通知》设定的“红线”均甚远。
根据宁波银行财报，近年来，公司盈利结构持续优化，盈利来源更多元化，大零售及轻资本业务盈利占比持续提升。在贷款业务方面，不断加大对公贷款倾斜。宁波银行在2019年的信贷计划中，确保一半以上投向本地优秀民企和小微企业；与租赁、信托、保险、券商、基金公司合作，增加非银金融机构对区域内企业的资金投放。
银行间房贷利率差异化或加大
很显然，监管收紧银行房贷额度将有利于抑制房地产泡沫，符合“房住不炒”的大势。那么，对于普通购房者来说，影响几何？
“按照《通知》要求，个人房贷额度会有更严格的管理要求，今年个人房贷额度紧张将是大势所趋。当然，具体情况还要看各银行的房贷投放进度。”融360大数据研究院分析师李万赋称。
也有业内人士表示，新规对个人房贷市场会有小幅影响，但不会形成较大冲击。新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。
“我们是总行层面需要控额度，宁波的个人房贷规模并不大，所以影响有限。”某商业银行相关人员说。
“对于少数银行个人房贷余额占比超标，未来将面临调降压力。”李万赋指出，不排除银行通过提高房贷利率的方式来控制额度，但应该只是个别情况。个人房贷额度仍有空间的银行，可能会执行差异化的利率，以吸引客户。
不过，考虑到新增个人住房贷款增速也有指标限制，房贷规模在银行间腾挪的空间肯定会小于个人住房贷款压降总额，个人住房贷款市场额度整体会有所收紧，但不会有剧烈波动。
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，集中度限制并不代表个人房贷绝对规模会下降。考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。
业内人士表示，整体看，2021年银行个人房贷额度不会有较大变化，房贷利率也会保持在一个稳健的水平。
银行板块新年颓势尽显
受房贷额度收紧影响，新年以来，A股银行板块尽显颓势。
截至1月6日收盘，在新年开市以来3个交易日里，37只银行股中，仅有宁波银行、苏州银行、浦发银行、平安银行、招商银行、交通银行、华夏银行、北京银行等8只银行股上涨。其中，宁波银行3日累计上涨4.73%居首，紧随其后的苏州银行、浦发银行等涨幅均不足2%。
而下跌银行股达28只，占比超7成。其中，郑州银行累计跌幅达11.66%居首，成都银行、杭州银行、厦门银行、青岛银行、兴业银行等累计跌幅均超5%。而跌幅居前的多为房贷“超标”较多的银行。
今年以来上涨的银行股
今年以来跌幅前10银行股
有研究报告称，按照《通知》要求，部分上市银行房贷占比或已踩踏“红线”，亟待控制房贷增量或压降存量，其中以中小银行为主。这将不可避免会影响到这些银行今年的利润增长。
不过，业内人士指出，长期来看，此次对于房贷集中度的管控有助于银行降低风险敞口、优化贷款结构，行业基本面向好趋势不改。目前，银行股估值依然较低，随着经济持续回暖，银行股业绩也将明显好转，投资风险可控，性价比仍较高。
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