中国宁波网记者吴向正 通讯员林倩

日前，宁波高新区法院审结了一起房屋租赁合同纠纷。2021年1月，宁波某教育培训机构与某商场签订《房屋租赁合同》，约定租下位于宁波市高新区某商场商铺，主营项目为小初高文化类课程（英语除外）校外培训，租赁期为5年。合同还就租金的标准和支付时间、合同变更、解除与终止以及免责条款等进行了约定。

合同签订后，培训机构依约向商场支付了租金、装修押金、履约保证金等所有合同约定的款项，并于同年3月开业。2021年7月，“双减”政策出台，该教育培训机构课量骤减，无法按原有的模式经营。该教育培训机构遂关闭相关课程，并就退租的事宜向该商场协商。

经协商，商场同意退租，验收后收回房屋。但双方对履约保证金能否退还的问题产生争议，于是培训机构将商场诉至宁波高新区法院，要求全额返还履约保证金33000余元。

审理过程中，培训机构认为其因“双减”政策导致暂停经营，继而与商场协商解除房屋租赁合同，并不构成违约，但商场认为原告擅自退租，根据合同约定，履约保证金不应返还。

高新区法院经审理后认为，该培训机构承租商场商铺用于学科类校外培训，“双减政策”的出台致本案合同基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于机构而言并不公平，故合同解除并不能归责于机构。商场作为出租方，对合同解除亦无过错。最终，根据公平原则，高新区法院酌定商场返还机构一半履约保证金1万6千余元。

法官说法

2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即“双减”政策，要求全面规范校外培训行为，现有学科类培训机构统一登记为非营利机构。“双减”政策的出台，使得校外培训机构为开展培训活动租赁的场地无法按原目的继续使用，机构面临退租困境。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条对“情势变更”原则做了规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

至于“双减”政策背景下退租是否能适用情势变更原则的问题，仍需结合具体情况具体分析，如培训机构经营的培训项目是学科类还是非学科类，租赁场地用途是否为开展培训活动，“双减”政策对其经营状况的影响大小和关联程度，政策出台前是否已经出现违约，等等。本案中，该培训机构属学科类培训机构，租赁场地明确用于开办培训班，租赁场地不久即因政策要求关停，此前也无拖欠租金等违约情形，故可以“情势变更”主张解除合同，至于解除合同的后果，考虑到出租方也并无过错，且存在一定的空租损失，法院根据公平原则进行了综合调整。

编辑： 陈奉凤

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