近日，上海宣布率先进一步放松限购后，社会各界对于其他一线城市楼市政策的调整充满期待。记者的采访多位房地产研究人士都认为，近期“北广深”的楼市政策也有可能跟进调整。

　　上海率先迈开步伐

　　针对性更强、力度更大、涉及范围更广

　　5月27日晚间，一向以严格著称的上海楼市终于迈开“放松限购”的脚步，发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），调整当地楼市限购政策、购房信贷政策等。

　　《通知》表示，从5月28日起：外地户籍买房的社保或个税缴纳年限从5年降为3年；外地户籍的单身人士购房范围，在外环外新房和二手房基础上，新增外环内二手房；多孩家庭可以在现在的限购标准上，增购1套；企业如果买2000年前竣工、产证面积70平方米以内的房子，且是用来给员工居住的，不限制购买套数；离异前的住房套数不再追溯，赠予的住房也是类似认定标准。另外，首套住房最低首付款比例调整为不低于20%、二套为35%，分别比央行最新发文支持的最低首付比高5个和15个百分点。

　　据中指研究院，自2024年1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面积为193.92万平方米，同比降幅仍较大，4月以来上海市场热度下降。另外，上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23.0和34.0个月，总体上三类城市去库存周期都异常高。

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　　4月20日，在清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办的一场论坛上，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇对2024年一季度房地产市场进行了全面回顾，指出市场表现呈分化态势，新房销售降温，二手房交易量持续高位但价格下降。当前整体市场供给上升速度超过需求恢复速度，在影响房地产销售的同时，也将传导影响房企、政府、银行、居民等多元主体。

　　在论坛上，中国房地产业协会名誉副会长张其光表示当前市场预期不稳、购房者观望情绪浓厚，调控政策应增强针对性、有效性和可操作性。政策调控应从供需两端同时发力，从需求端角度，着力扩大需求是当前市场的关键所在，应当减少新房供应，尽快大幅降低贷款利率，大幅降低房地产交易税费，主动引导市场预期。

　　在此背景下，上海此次响应“5.17”房地产新政的调整与此前的“渐进式”放松政策不同，针对性更强、力度更大、涉及范围更广。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海的政策对于促进二手房交易和带动新房交易具有极大的作用。下一步的调整步伐要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能还会下调首付和利率，以为后续留足政策空间。

　　“北广深”或将跟进调整

　　房地产最难的阶段有望尽快过去

　　长期以来，一线城市“北上广深”的楼市政策颇为严格，如何调整也更具风向标意义。此次上海楼市放松限购之后，市场预期其他一线城市，也将会在近期作出类似调整。

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　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，上海楼市新政为其他城市提供了参考借鉴，北广深政策优化节奏有望加快，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。

　　曹晶晶认为，对于北京，或降低非京籍社保/个税年限要求，针对不同区域调整年限要求；或针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；或降低首付比例、降低房贷利率等等。对于广州，或进一步优化限购政策，不排除全面取消限购的可能。对于深圳，或继续降低外地社保/个税年限要求，非核心区取消限购存在一定预期。

　　除了以上政策方向外，曹晶晶认为，针对提高住房品质、统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也有望跟进落实，如推动住房“以旧换新”、优化土拍规则、调整土地容积率1.0限制等。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉潮新闻记者，其他一线城市跟进调整的可能性很大。在首付比例、房贷利率以及社保缴费年限的要求等方面，都或将进一步降低门槛，对于活跃市场交易带来积极性影响。

　　经济学家马光远同样认为，上海的政策，为其他一线城市确立了一个政策样本，北京、深圳、广州应该会很快根据“5.17”房地产新政调整政策，大体的力度应该和上海差不多。

　　马光远说，一线政策调整到位后，房地产的政策底正式确立，鉴于市场新的均衡点已经形成，加上全国性的保交楼、房企白名单的落实，以及国企开始收购库存房，市场的转折点到来应该不需要太长时间了。三年以来因为市场的调整而累积的需求也会得到一定程度的释放，房地产最难的阶段有望尽快过去。

编辑： 郭静

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