这是法院日前作出终审判决的一个案例。

　　逾期交付的楼盘，位于江北区。原告是购房者，被告是开发商。

　　购房者是于2018年夏天买的这个楼盘的一套期房，住宅，建筑面积120平方米不到，当时总价约185万元。

　　按照合同约定，开发商应在2019年5月30日前交付，并在2019年8月30日前完成该商品房所有权初始登记、办出“大证”（简单说，就是把土地、房产登记到开发商名下），交给购房者以办理“小证”（即把产权从开发商名下转到购房者名下，办出最终每一套房的不动产权证）。

　　这个楼盘没有按期交付。

　　2019年，开发商因逾期交房，与购房者签订了《违约金确认书》，确认开发商应支付的逾期交房违约金。之后，开发商也按约把逾期交房违约金付给了购房者。

　　接下来是这起官司的重点——逾期交房，进而开发商逾期办证，购房者因此把开发商告上法庭，要求开发商再支付一笔逾期办证违约金。

　　据判决书所示，购房者直到2020年2月17日才收到开发商发出的《不动产权证书办理通知书》，因此，其要求开发商支付从2019年8月31日-2020年2月17日共171天的逾期交付不动产权属证书违约金，结合房屋总价和合同约定的违约金比例，共计31466元。

　　开发商觉得很冤……

　　NO.1

　　开发商特别辩解了2点。

　　其一，逾期办证与逾期交房的原因一致，均系逾期通过政府主管部门联合验收所致，购房者不能就同一行为所致结果，要求开发商承担双重违约责任。并且，开发商之前支付的逾期交房的违约金，已充分弥补了购房者的损失。

　　其二，开发商方面说，在购房合同里、在赔付逾期交房违约金时签的《违约金确认书》里，都约定了逾期办证的免责条款。

　　确实，在购房合同的附件里，有明确的条款约定，如果开发商逾期交房，则办证时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内开发商不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。

　　前文所述的开发商和购房者签的逾期交房《违约金确认书》里，也有约定：“乙方不得再以逾期交房以及逾期交房产生其他影响等向甲方提出其他主张”。

　　听起来，还是有道理的。

　　那法院是怎么判的呢？

　　NO.2

　　法院认为，购房合同附件里的那条约定，免除了出卖人的责任，加重了买受人的义务；买受人作为普通人，是很难左右房产商的交房及交证时间的，容易造成双方利益的失衡。

　　虽然开发商辩称其尽了充分说明及解释义务，但法院指出，其说明和解释都在合同及附件中或售楼处现场公示——众所周知，买受人在售楼处看房买房时，关注的系房屋本身、房屋价格等等，该约定很难被仔细关注，毕竟买房时买受人不会希望逾期交房逾期办证。

　　因此，法院认定购房合同附件里的该约定条款应属无效。

　　至于《违约金确认书》中的那个约定，法院认为，其中并没有明确约定“逾期办证”属于“因逾期交房而产生其他影响”的范围，故不能将其等同于逾期交房的其他影响。

　　法院还指出，涉案房屋逾期通过政府部分验收，责任在开发商，即便是由同一原因导致了逾期交房和逾期办证，这也是两个违约行为。购房合同明确约定了逾期交房及逾期办证两个违约行为应承担的责任，而开发商赔付的逾期交房违约金，并没有承担逾期办证的责任，两者不能混同。

　　最终，开发商辩称的理由，都没被法院采纳。

　　法院最终判令开发商支付购房者逾期交付不动产权属证书违约金31466元。

　　宁波晚报记者 郭芷晴

编辑： 陈捷

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