近年来，通过互联网平台发布房源并短期出租的“网约房”业态快速发展，在精准匹配旅游、商务等多元住宿需求的同时，也给基层社会治理带来挑战。

近日，宁波市江北区人民法院审理了一起因“网约房”而引发的纠纷案。

事情是这样的——

小周与小张是同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，二人是各自房屋的所有权人。

2023年，小张把其房屋改成网约房经营，通过多个互联网平台发布房源信息进行宣传、标明价格并接受预订。后因小张无证开设民宿、扰民等问题，小周诉至法院，要求小张停止将房屋用于商业经营性活动，恢复其住宅用途。

小张辩称，该房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房。

但最终，小张被判停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

无独有偶——

2024年时，深圳盐田区老王也曾因将自家的房子改成民宿，被11位未被提前征得同意的邻居告上了广东省深圳市盐田区人民法院，相关话题还一度冲上微博热搜。

当时老王也辩称，房屋出租仅仅是为了减轻月供压力，并非以营利为主要目的，承租房屋的多数是自己的企业家同学，因此该房屋不属于民宿，房屋用途也并未改变。

结果和小张一案相似，法院也判决老王停止涉案房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途，并赔偿11位业主维权合理开支2000元。

从法院审理情况来看，这两案的争议焦点均为案涉房屋作为网约房使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

小张一案中，法院认为，小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房。

老王一案中，法院同样认为，老王委托第三方在互联网发布房源信息、标明价格、接受预订，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员，明显系提供住宿服务的房屋，属于将住宅改变为经营性用房的情形。

法官提醒，有利害关系的业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提，“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。

编辑： 陈晓怡

纠错：171964650@qq.com