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物业纠纷案件快速上升 破解物管困局路在何方
稿源: 宁波日报   2012-02-29 10:35:58报料热线:81850000

  先行试水

  物业纠纷提前介入

  法官进社区做和事老

  海曙区把各方力量都调动起来,以区物业办为平台,法院、街道、社区共同参与,尝试庭外调解、诉前调解,力求小纠纷在社区、街道解决,复杂矛盾才进入诉讼。

  法官进社区多元调解的流程是这样的:物业公司向法院提交物业清欠名单并向法院口头起诉,法官制作相关起诉材料;法院将委托调解告知书交给社区,由社区送达到业主本人;业主、物业双方愿接受调解后,人民调解委员会出面制作一份协议书;法院根据调解协议书,做一份审查确认笔录。

  法官进社区多元调解的时间、人员地点等详细情况,每周一会张贴在小区物业门口,各社区居民在物业纠纷方面有困难或者疑惑的,可参照安排表,到社区办公室直接找当值法官,解答疑惑、处理纠纷。

  多元调解有几大优点:首先,地点在社区,近且方便,更重要的是减轻心理负担,在宁波人的观念里,“被法院叫去”说出去很难听,但法官上门服务感觉就好多了;其次,因为是人民调解程序,不收诉讼费;人民调解员对社区熟悉,找业主方便,通知业主过来调解的通知书只有起诉书的一半大,用语也温和很多,顾及到了业主的面子;调解中,发现物业有问题,法院也会给物业公司发司法建议,并反馈给物业办,督促物业公司解决,“不解决,物业公司在考核中会被扣分,业务量会少很多。”最重要的一点是,调解协议经法院确认,跟判决书有同等法律效力,决不是口头说说。

  从去年7月中旬开始,这一机制在全海曙推广应用。每周,法院会选择一个时间派法官进驻社区。在法官主持下,街道负责人、人民调解员、物业和拖欠物业费的业主坐到社区,一起协商解决。(金晓东)

  快速处理机制

  化解物业纠纷

  按照市建委、市中级人民法院和市司法局联合出台的《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》,今后,将由法院、司法局、物业主管部门和物业管理专业人士等共同组成各级物业服务纠纷快速处理调解委员会,以加快纠纷的处理速度。

  其中明确,各级法院应指定1名法官或相应的法庭负责物业服务纠纷案件的审理;各级司法局要指定1名人员负责指导各街道、社区的人民调解工作;各级物业管理主管部门要指定1名工作人员来专门负责物业管理的政策解释和行政调解工作。

  今后,业主和物业间发生纠纷,社区居委会先介入调解,未果则由街道调解。街道物业管理调解组织受理后,应在3个工作日内组织调解,辖区物业管理主管部门同时参与调解,必要时辖区人民法院派法官到现场指导和法律政策咨询。再未果,则交由法院,辖区人民法院可以以简易程序或普通程序立案审理。

  这样的一套物业服务纠纷快速处理机制,尤其是司法调解力量的引入,使得不少物业公司看到了降低物业费拒交率的曙光。“按照我们的经验,如果有业主拒交、拖欠物业费,发了律师函后将近一半的业主会主动补交。而看到法官或者收到法院传票后,这个比例会进一步提高。”

  不过,业内人士提醒,如果物业公司只看到快速处理机制能提高物业费交纳率,而不考虑提高自身的物业服务水平、质量,那么物业纠纷顽疾依然难以根治。“毕竟,无理取闹的业主还是少数的,很多物业纠纷之所以会发生,说到底是物业公司自身服务、沟通事宜没做到位。”(金晓东)

  业主须知

  每月三月底前

  财务收支必须公示

  今年物业公司收了哪些钱?小区广告位出租费和停车费花到哪里去了?还有多少盈余?这些问题,许多业主都觉得被“蒙在鼓里”。采访中,记者发现,财务是否透明是业主对物业最大的质疑所在。

  对此,市住建委相关负责人表示,根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》,物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况,接受业主的监督。

  “一般这份公示都会张贴在小区告示栏里,时间集中在三月底四月初,上级物业主管部门会对此留照存档。如果市民错过了小区里的公告时间,还可到上级物业主管部门去核查。”

  同时,该负责人强调,市民之所以会有此疑惑,还因为市民通常理解的财务公开和规定的财务公开范围有所区别。

  在大多数市民看来,财务公开就意味着物业公司要将上年度所有的收入、支出明细对业主公开。

  但是按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》,实行酬金制的物业公司和实行包干制的物业公司所公开的财务账目是不一样的。

  物业服务酬金制,即在预收的物业服务费中按约定比例提取报酬给物业公司,其余包括停车费、广告费等公益收入在内的所有费用全部用于小区,结余或不足均由业主承担。因此,其每年的财务公开应该包含物业管理各项资金的收支情况。

  包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担。按照规定,其财务公开应当为物业共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、设备日常维修、保修金、专项维修资金等收支情况,而不包含综合服务费。

  目前,甬上各大小区所实行的基本都是包干制。对于收支的透明度,酬金制似乎更为彻底。但酬金制眼下还是个新鲜事物。

  根据《物权法》,小区业主有选择物业管理方式的自由,而与之相应的很多配套实施细则都未跟上。在酬金制中,物业和业委会的管辖权利如何分配,财务、税收如何管理,这些操作细则都未交待清楚。(董小芳)

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编辑: 徐挺纠错:171964650@qq.com

物业纠纷案件快速上升 破解物管困局路在何方

稿源: 宁波日报 2012-02-29 10:35:58

  先行试水

  物业纠纷提前介入

  法官进社区做和事老

  海曙区把各方力量都调动起来,以区物业办为平台,法院、街道、社区共同参与,尝试庭外调解、诉前调解,力求小纠纷在社区、街道解决,复杂矛盾才进入诉讼。

  法官进社区多元调解的流程是这样的:物业公司向法院提交物业清欠名单并向法院口头起诉,法官制作相关起诉材料;法院将委托调解告知书交给社区,由社区送达到业主本人;业主、物业双方愿接受调解后,人民调解委员会出面制作一份协议书;法院根据调解协议书,做一份审查确认笔录。

  法官进社区多元调解的时间、人员地点等详细情况,每周一会张贴在小区物业门口,各社区居民在物业纠纷方面有困难或者疑惑的,可参照安排表,到社区办公室直接找当值法官,解答疑惑、处理纠纷。

  多元调解有几大优点:首先,地点在社区,近且方便,更重要的是减轻心理负担,在宁波人的观念里,“被法院叫去”说出去很难听,但法官上门服务感觉就好多了;其次,因为是人民调解程序,不收诉讼费;人民调解员对社区熟悉,找业主方便,通知业主过来调解的通知书只有起诉书的一半大,用语也温和很多,顾及到了业主的面子;调解中,发现物业有问题,法院也会给物业公司发司法建议,并反馈给物业办,督促物业公司解决,“不解决,物业公司在考核中会被扣分,业务量会少很多。”最重要的一点是,调解协议经法院确认,跟判决书有同等法律效力,决不是口头说说。

  从去年7月中旬开始,这一机制在全海曙推广应用。每周,法院会选择一个时间派法官进驻社区。在法官主持下,街道负责人、人民调解员、物业和拖欠物业费的业主坐到社区,一起协商解决。(金晓东)

  快速处理机制

  化解物业纠纷

  按照市建委、市中级人民法院和市司法局联合出台的《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》,今后,将由法院、司法局、物业主管部门和物业管理专业人士等共同组成各级物业服务纠纷快速处理调解委员会,以加快纠纷的处理速度。

  其中明确,各级法院应指定1名法官或相应的法庭负责物业服务纠纷案件的审理;各级司法局要指定1名人员负责指导各街道、社区的人民调解工作;各级物业管理主管部门要指定1名工作人员来专门负责物业管理的政策解释和行政调解工作。

  今后,业主和物业间发生纠纷,社区居委会先介入调解,未果则由街道调解。街道物业管理调解组织受理后,应在3个工作日内组织调解,辖区物业管理主管部门同时参与调解,必要时辖区人民法院派法官到现场指导和法律政策咨询。再未果,则交由法院,辖区人民法院可以以简易程序或普通程序立案审理。

  这样的一套物业服务纠纷快速处理机制,尤其是司法调解力量的引入,使得不少物业公司看到了降低物业费拒交率的曙光。“按照我们的经验,如果有业主拒交、拖欠物业费,发了律师函后将近一半的业主会主动补交。而看到法官或者收到法院传票后,这个比例会进一步提高。”

  不过,业内人士提醒,如果物业公司只看到快速处理机制能提高物业费交纳率,而不考虑提高自身的物业服务水平、质量,那么物业纠纷顽疾依然难以根治。“毕竟,无理取闹的业主还是少数的,很多物业纠纷之所以会发生,说到底是物业公司自身服务、沟通事宜没做到位。”(金晓东)

  业主须知

  每月三月底前

  财务收支必须公示

  今年物业公司收了哪些钱?小区广告位出租费和停车费花到哪里去了?还有多少盈余?这些问题,许多业主都觉得被“蒙在鼓里”。采访中,记者发现,财务是否透明是业主对物业最大的质疑所在。

  对此,市住建委相关负责人表示,根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》,物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况,接受业主的监督。

  “一般这份公示都会张贴在小区告示栏里,时间集中在三月底四月初,上级物业主管部门会对此留照存档。如果市民错过了小区里的公告时间,还可到上级物业主管部门去核查。”

  同时,该负责人强调,市民之所以会有此疑惑,还因为市民通常理解的财务公开和规定的财务公开范围有所区别。

  在大多数市民看来,财务公开就意味着物业公司要将上年度所有的收入、支出明细对业主公开。

  但是按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》,实行酬金制的物业公司和实行包干制的物业公司所公开的财务账目是不一样的。

  物业服务酬金制,即在预收的物业服务费中按约定比例提取报酬给物业公司,其余包括停车费、广告费等公益收入在内的所有费用全部用于小区,结余或不足均由业主承担。因此,其每年的财务公开应该包含物业管理各项资金的收支情况。

  包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担。按照规定,其财务公开应当为物业共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、设备日常维修、保修金、专项维修资金等收支情况,而不包含综合服务费。

  目前,甬上各大小区所实行的基本都是包干制。对于收支的透明度,酬金制似乎更为彻底。但酬金制眼下还是个新鲜事物。

  根据《物权法》,小区业主有选择物业管理方式的自由,而与之相应的很多配套实施细则都未跟上。在酬金制中,物业和业委会的管辖权利如何分配,财务、税收如何管理,这些操作细则都未交待清楚。(董小芳)

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