小区怎么管

　　听听专家说法

　　记者董小芳

　　城市发展到今天，已离不开物业“管家”的管理。

　　但业主与物业之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”。公说公的道理，婆有婆的苦衷。物业矛盾爆发，“恶性循环”之下，如何从根本上缓解矛盾，业内人士提出了三条建议。

　　呼唤建立第三方调解机制

　　家住生活新境的小区居民，不知是否还记得几年前的一场物业费提价风波。当时，物业公司以“连年亏损，入不敷出”为由，提出提高物业费标准。不少业主对此心存不满，“怎能说提价就提价”。双方陷入僵持状态，业主不加价，物业要退出。

　　无奈，业委会找到多家物业公司商谈，希望用新的物业公司接管的办法来解除矛盾。可是，被邀请的物业公司经过实地考察测算后，均表示无法以每平方米0.35元的原价接管。虽然涨幅略有不同，但涨价是不争的事实。在此基础上，经过多次沟通，业主和原物业公司“各退一步”，最终达成协议。

　　推动这次纠纷顺利调解的，正是第三方公司的测算评估。其实，类似的物业纠纷，在宁波并不少见。

　　采访中，亚太酒店物业董事长章波提议：能否成立一个类似“医疗纠纷调解委员会”的中立专业的物业纠纷调解机构，从中斡旋，比如市物业协会或各街道下属的物业科。

　　物管性质最好能够理顺

　　业主与物业之间的纠纷，很多时候源于一个理念：物业服务究竟属于公益性质还是市场化行为？

　　在江东一小区采访时，年近50的张大姐说自己至今未想明白：关系到市民生活切身利益的物业服务，应该和公共交通一样属于公益性质。我们都是纳税人，政府承担小区保洁、绿化费用的大头，本是应该。为何要让我们自己来承担？

　　一旁物业经理听后很是无奈：这种想法，已见怪不怪。不少人觉得物业服务是公益行为，尤其是曾经住在老小区享受过政府物业补贴的一些居民。

　　为何会出现这种现象？

　　据我市最早一批从事物业服务的“老物业人”回忆，10多年前，物业管理的理念和形式被“引进”宁波时，是抱着“市场化”的目的而来。但是受当时经济条件、社会发展水平所限，市场化运作难度重重。尤其在老小区，靠单纯的市场调解难以实现业主与物业之间的利益平衡。于是，几经思量，政府开始有倾向性地对一些物业管理进行财政补贴。

　　时至今日，对1998年以前的老小区物业管理，依旧维持着这种模式。如此“补贴”，有效缓解了老小区物业管理的困境。但是，也难免让一些居民产生“绿化保洁、维修养护，本应由公家承担”的想法。

　　对此，业内人士指出，政府补贴毕竟只是一种过渡形式，物业管理市场化是大势所趋。要通过加大宣传力度，提高居民对物业管理有偿服务模式的接受度。

　　收费标准能否实现浮动机制

　　近年来，甬上不断出现物业公司提出退管现象。究其原因，大都因为“运营成本高、亏损严重”。

　　缘何出现这种局面？多家物业公司负责人告诉记者，这是因为物业收费“十年如一日”和近年来物价、人力成本不断提高所致。

　　据了解，我市不少小区现行的收费额度大多是在10余年前定下的，标准相对偏低。虽然小区与物业可依法自主协商提价，但实际操作难度很大。至于停车费等公共经营收入，市物业管理新条例明确业主对小区公共经营收益拥有绝对支配权，致使原本补贴物业亏损的做法可能难以为继。

　　与此同时，近年来物价水平不断上升，设施维修、更换成本随之增加。我市职工最低工资标准也从12年前的300多元上升到如今的1300多元。

　　这一矛盾如何调和？

　　业内人士指出，应尽快形成更为合理的物业收费指导标准调整机制，可以考虑将物业收费标准与工资涨幅、物价涨幅等因素挂钩，形成联动的浮动机制。有关部门应加快建立和完善市场化的物业管理服务收费机制，推行由政府指导价向市场调节价转化。在目前条件下，更应该在政策上保障物业收费协商定价机制，根据居民的服务需求，供求双方协商确定收费标准，从而增加政策的弹性，发挥社会、市场的调节作用。

　　至于小区物业和业主的矛盾聚焦点——调价事宜，有关人士认为，作为物业管理方，不能因成本提升认为“非涨不可”，更重要的是要给出充分的理由，而业主也不应在缴费面前认为越少越好，而是应当根据业主共同选择的物业服务质量进行合理定价。

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