宁波业主注意啦 今后小区内的广告收入你也能分成

　　昨天下午，市住房和城乡建设委员会召开物业管理区域公共收益新闻通报会。市住房和城乡建设委员会制定了《关于规范物业管理区域公共收益的实施意见(征求意见稿)》，该实施意见将于2016年1月1日起施行，现向社会公开征求意见。

　　公众可通过邮箱提出修改意见，邮箱地址：2083616082@qq.com。

　　这笔钱从哪里来？

　　晒一晒财务公开表就有数了

　　相信网友首先关心的是：小区物业管理区域公共收益是笔什么钱？钱从哪里来？

　　物业管理区域公共收益是指物业管理区域共有部位和共用设施设备，以及物业管理区域场地经营收入扣除约定管理费用比例或金额后的收益。

　　经营收入包括：在征得相关业主、业主大会或经业主大会授权的业主委员会、物业服务企业同意后，利用物业管理区域共有部位和共用设施设备进行商业经营收入、广告收入、物业管理区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、因损坏(征用)物业管理区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。

　　还有不清楚的地方吗？没关系，为了让你看个清清楚楚明明白白，市住建委专门制定了统一规定的物业管理区域公共收益财务公开表格式文本，相比较以往一些物业服务企业按照财务规则，公开资产负债表、损益表等一些普通业主看不懂、看不明白的财务报表，这张表让公共收益公开更“接地气”。

　　这笔钱准备怎么花？

　　弥补物业亏损后剩余部分三七分

　　物业管理区域公共收益属于物业专项维修资金的重要组成部分。物业管理区域公共收益只能用于物业本身，严禁将公共收益用于为业主发放或变相发放各类现金或补贴、代币券、实物等福利。

　　物业服务企业或业主委员会取得的物业管理区域公共收益在扣除经业主大会批准同意弥补本物业项目经营亏损后，剩余部分应按照70%缴入物业管理专项资金账户或物业专项维修资金账户实行增值管理，30%缴入公共收益专户作为日常维修。

　　华侨城明珠阁、碧华阁两幢住宅楼业主自筹物业管理专项资金，更换原先老旧电梯。

　　公共收益专户资金主要用于以下内容：

　　(一)物业管理区域共有部位和共用设施设备中修以下维修项目；

　　(二)业主大会认为需要用于业主委员会工作经费等小区服务管理方面的费用开支；

　　(三)物业服务企业退管或业主委员会换届清算或审计费用；

　　(四)业主大会认为需要用于本物业管理区域的其它费用；

　　业主委员会应当制订本小区公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。

　　这笔钱要怎么管？

　　建立小区公共账户，

　　356个小区已建

　　物业管理区域内公共收益扣除补贴物业企业亏损后，应每季度统一存入该区域公共收益专户。账户开立分别由物业服务企业和属地物业专项维修资金管理机构按照人民银行结算账户开立的有关规定开立。

　　物业服务企业新开设公共收益专户。即物业服务企业在物业专项维修资金专户银行监管下新开设公共收益一般存款账户或临时存款账户。物业服务企业在提取公共收益资金时，必须经业主委员会主任签字同意并加盖业主委员会公章。

　　建立物业管理专项资金专户。即属地市物业专项维修资金管理机构在已设置的物业管理专项资金账户内以小区为明细科目进行设置和管理。未设置物业管理专项资金账户的县(市)、区、管委会物业专项维修资金管理机构依托物业专项维修资金账户设置“公共收益”明细科目。

　　物业服务企业退管后，由业主委员会或社区居委会委托第三方开展专项审计，在公示栏公示后移交给业主委员会或通过业主委员会移交给依法选聘的物业服务企业。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理移交。

　　据统计，目前宁波老三区加上高新区，中修以下维修资金帐户建帐到户的小区已有356个。全市尚有很多小区没建帐户，特别是2001年到2010年期间交付的小区，基本上都没有建立公共资金维修帐户。此次实施意见出台，就是借此建立蓄水池，计划到2016年底前完成各物业管理区域公共收益专户开设工作。

　　规范用这笔钱有什么好处？

　　为啥要将这笔钱的来源财务公开？为啥要明确它的开支范围呢？为啥要专款专用？这里面有个缘故。

　　以往，物业管理区域公共收益运作不规范，有关纠纷时常发生。比如，都市森林小区会所被免费出租9年，引发业主要求废除合同。宁波还曾网曝华侨城小区物业越界收费，小区有一片隔离栏围起的临时停车区域，平时并不收费，突然冒出个收费员，原来收费员没弄清范围的事情。白云二村小区物业没开正式发票让人摆摊，摊位费去哪了？引发业主质疑。

　　华侨城小区北门附近的临时停车区域曾越权收停车费

　　此次实施意见出台后，将逐步从多方面着手解决这些问题。比如，从所有权上明确了物业管理区域的公共收益属于全体业主所有，从资金性质上明确是物业专项维修资金。

　　明确了物业管理区域公共收益只能用于物业本身，只能随“物”，不能跟“人”，体现了“以房养房”的惯例。

　　在目前对业主委员会的监督机制不是很健全的情况下，明确了物业管理区域公共收益账户应由物业服务企业在物业专项维修资金专户银行监管下新开设公共收益一般存款账户或临时存款账户，防止业主委员会擅自以个人名义或其他名义开设账户，贪污或挪用资金。

　　
         都市森林会所被免费出租9年

　　目前，宁波市物业管理中心与银行签定“资金安全监管协议”，规定这笔资金必须支票开兑形式支取，并且必须有业主委员会的盖章的原件，不能现金支取。按照协议，若违反以上这几项，导致的资金外流由银行追回，若造成损失由银行弥补。

　　“这是因为目前业委会没有法人资格，为防止业委会监管乏力而作出的防控风险的新举措，毕竟这笔专项维修资金不是笔小数目，有些小区一年单这笔资金可达二三百万元”，宁波市物业管理中心一位负责人说道，

　　此外，还严格规定了物业服务企业提取物业管理区域公共收益时，必须经业主委员会主任签字同意并加盖业主委员会公章，防止个别物业服务企业非法转移资金，虚开费用。

　　日前，市发改委表示，明年1月1日起，停车费收费标准政府不定价，停车费是物业管理区域公共收益的大头，这将直接影响到物业管理区域的公共收益，届时，怎么收停车费，怎么用这笔钱，这也是一个容易引起争议的话题。

　　对此，宁波市物业管理中心负责人强调，物业管理区域的公共收益三七分的分配，是在扣除物业服务企业与业主委员会约定的管理费用比例或金额、业主大会批准同意弥补本物业项目经营亏损后的剩余部分，也不是用所有公共收益去弥补。事实上，宁波老小区物业收费偏低，特别是2000年以前建的老小区，单靠物业费无法维持运行，物业公司普遍处于亏损状态，其实给保安发工资等日常运营费用是在用公共收益补助的，这次规范物业管理区域公共收益的办法出台以后，对老小区物业管理公司来说，实质上是变“暗补”为“明补”。记者黄银凤通讯员吴培均