新闻

报料热线:81850000

您当前的位置 : 中国宁波网  >  新闻中心  >  宁波  >  民生·城事
划船未来社区征收 拿回迁房好还是拿货币补偿后优购商品房好?
2021-07-11 15:36:00 稿源: 宁波晚报楼市号  

  在等待了近两年时间后,划船未来社区试点创建项目,征收程序终于全面启动!

  近些天,正在开展征收意愿征询的划船社区的居民们,心情应该如高温天气般热烈。

  在媒体最先报道划船社区启动征收意愿征询、征收补偿方案公开征求意见的消息后(相关链接),记者收到了大量的咨询问题,其中最多的一类问题是:

  是直接拿回迁房好呢?还是拿货币补偿、然后以优购兑票去购买商品房好?

  要回答这个问题,显然首先要搞清楚拿回迁房的计算方式,以及拿货币补偿后优购商品房的计算方式。

  今天,我们就来相对精细地来算笔账,并结合计算结果,尝试为上面这个备受关注的问题给出参考答案。

  01

  按照征收补偿方案征求意见稿所示的调查基本情况,划船未来社区试点创建项目涉及被征收住宅户数约4566户,建筑面积约26.7万平方米。

  也就是说,划船社区住宅平均建筑面积,约为58.5平方米。

  出于计算方便,我们就以产权证上建筑面积为58平方米的住宅为例,相对精细地来计算下——

  拿回迁房的话,能拿到多大的回迁房?自己要出多少钱?

  优购商品房的话,不同套型的商品房,又分别要出多少钱?

  这个计算过程,把从小就数学差的小编差点看疯掉了,所以,小编自作主张,先直接把结果抛出来:

  拿回迁房

  现在一套58平米的老房子,在扩户、靠档后,最终能拿到一套80平米的回迁房。

  如按2024年底回迁房可交付,临时过渡费拿三年算,不考虑这三年的利息收入、租房支出、回迁房装修款等,则全部征收补偿所得的钱,在结算完房款后,还能剩余6万多元

  优购商品房

  现在一套58平米的老房子,拿货币补偿,然后在指定银行三年定存,三年后以优购兑票换购全装修的商品房,装修标准按2000元/平方米算,不同套型的商品房要自己拿出的房款(其中包括了基础装修价款),列表如下——

  02

  从上面的计算结果可以看出,拿回迁房,负担轻,不用自己出一分钱,老房变新房,地段还是现在的地段,社区配套还比现在更好——已经住了十几年老小区的小编只有羡慕的份……

  据我们记者了解到的信息,划船未来社区征收安置最基本的一个原则,是不减少住户的实用面积。

  现在划船社区多层、没电梯的老房子,得房率按90%算,58平米的实用面积大概是52.2平米。高层带电梯的回迁房,得房率按75%算,80平米的套型实用面积60平米。

  这多出的7.8平米的实用面积,差不多可以做一个蛮大的书房了。

  鄞州区首批未来社区展示中心内样板房书房部分

  不过,相比其他异地安置的征收项目,“原拆原建”的划船未来社区,有一点可能让一些住户觉得“吃亏”——没有地段等级差带来的面积增加。

  还是举个例子。

  像李惠利医院旁边的贺丞路258弄征收,和划船社区一样,地段等级是一级,安置房安排在陈婆渡、地段等级则是五级。按照政策,地段等级每降低一个等级,可增加5平方米的安置房面积——一级地段的房子拆了、安置到五级地段,那安置房就可以多20平方米!

  而划船未来社区因为是“原拆原建”,就没有这20平方米的面积增加。否则,58平米的老房子,就可以变成100平米的回迁房了……

  鱼与熊掌不可得兼啊!

  安置房面积增加、但地段从一级变成五级,和地段依然在一级、安置房面积少拿相比,你觉得哪个对你更有吸引力?从我们记者在划船社区内随机问的不同年龄的多位居民的意见看,基本都更愿意选好地段,“原拆原建”。

  另外,拿回迁房,只能严格按照征收政策来,不能“跳档”——即58平米的老房子,只能靠80档的回迁房,即便愿意自己掏钱买面积,也不能靠到90档、100档或者更大面积的回迁房。

  这对于想住得更大、更舒服的被征收人来说,有点遗憾。

  所以,这次划船未来社区征收,创新地推出了优购商品房的办法。

  回迁房部分户型图

  03

  全省首创的优购商品房办法,是这次划船社区征收最大的看点之一。

  对于纠结能拿的回迁房面积不够大、想改善居住条件住大房子的被征收人来说,这个优购商品房的新办法,就是为你们准备的!

  优购商品房实行限价方式销售,毛坯销售均价不高于39500元/平方米,而优购部分面积预测优惠均价为31820元/平方米。

  可以用优购兑票换购的那部分商品住宅面积——这部分面积也遵循“套内面积不减少”原则,优惠后单价不到32000元/平方米,这与目前同类地段在售、待售商品住宅相比,显然很有吸引力。

  像去年底开盘的徐戎的春熙潮鸣府,全装修住宅备案均价41500元/平方米(拿地时高层毛坯均价限37000元/平方米、小高层毛坯均价限39500元/平方米)

  今年4月开盘的波特曼旁的三里江印府,全装修住宅备案均价接近38500元/平方米(拿地时毛坯销售均价限36500元/平方米)

  待售的兴宁桥旁华润原金钟地块项目,拍地时限定的毛坯销售均价是38100元/平方米,加上基础装修包,肯定超过4万一平了。

  鄞州区首批未来社区展示中心内样板房客厅部分

  当然,优购兑票只能以优惠价换购到一部分商品房面积,剩下的面积,得按39500元/平方米的均价购买。如上面表格所示,加上2000元/平方米的基础装修包的话,要付出的房款,还是不少的。

  而毛坯39500元/平方米的这个均价,相较三里江印府36500元/平方米的毛坯均价的话,三年总涨幅8.22%,年均涨幅2.74%。

  优购商品房值得还是不值得,可能主要就看你对接下来三年宁波房价走势怎么判断了。

  如果觉得年均涨幅肯定能达到或者会远远超过2.74%的,那就值得优购;如果觉得三年后房价比现在还会跌掉一些,那不如就拿货币补偿、不签优购优购兑票协议,到时候再去市面上买更便宜的商品房,或者就安安耽耽拿回迁房。

  商品房部分户型图

  04

  最后,是拿回迁房和优购商品房的相对精细的算法——这次划船未来社区征收涉及住户近4600户,住宅套型大小、楼层和朝向以及装修程度等肯定差异很大,所以只能说相对精细、以供参考。确切的,还得等接下来评估公司给出最终评估价再计算。

  另外还要注意一点,老房子面积不到54平方米的,按照政策,符合条件的被征收人,可以享受低收入住房困难补偿或住房困难补助。因为我们是以58平米的房子举例,所以这一块的计算也就略过了,家里房子面积小于54平方米的,请到拆迁现场办公室咨询……

  在开始计算之前,请大家首先记住下面这4个房价数据——

  待拆住宅预评估比准价:27227元/平方米

  新建回迁房预评估比准价:29687元/平方米

  新建商品房毛坯销售均价:不高于39500元/平方米

  优购商品房优惠均价:31820元/平方米

  这4个房价数据,目前都还是不那么精确的数据,尚需最终评估确定或预售时确定。但我们出于计算方便,假设其为最终数据。

  同样出于计算方便,我们再来给待拆的老房子和回迁房作一些限定——

  产权证载面积为58平方米、得房率90%;有装修、有车棚,装修按800元/平方米计,车棚价格按3000元计;房屋结构、房屋使用年限即房龄、楼层、朝向等的系数均按1计,不需要扣减“划拨转出让”的土地出让金。

  回迁房每单元设置两部及以上电梯,即公摊补助建筑面积为10平方米。“原拆原建”,所以地段等级差无,即没有因此可增加的面积。

  下面是具体算法。

  拿回迁房

  先注意这3个计算公式:

  待拆房屋评估总价=房屋市场价值+装修评估价值+车棚评估价值-出让金

  房屋市场价值=【评估比准价格×结构修正系数×使用年限修整系数×(1±层次差价率)×(1±朝向差价率)】×建筑面积

  装修评估价值=套内使用面积×装修评估单价

  根据上述房价数据和限定条件,则:

  房屋市场价值=58×27227=1579166元

  装修评估价值=58×90%×800=41760元

  待拆房屋评估总价=1579166+41760+3000=1623926元

  再注意4个计算公式:

  回迁房换算面积=待拆房屋评估总价÷回迁房评估比准价格

  产权调换面积补助=换算面积×15%

  公摊面积补助=10平方米

  可得回迁房面积=换算面积+产权调换面积补助+公摊面积补助

  根据上述房价数据和限定条件,则:

  换算面积=1623926÷29687=54.7平方米

  产权调换面积补助=54.7×15%=8.205平方米

  可得回迁房面积=54.7+8.205+10=72.905平方米

  因为已经超过70平方米,所以靠档可靠80档,即最终可以拿到的回迁房面积是80平方米。

  再来算拿回迁房需要补的房款即结算差价,以及征收后能拿到的钱。

  结算差价:

  回迁房交付后差价结算=(可得回迁房面积-换算面积)×回迁房评估比准价

  需付差价=(80-72.905)×29687≈21.06万元

  实际付的差价还可打八五折,即总计:21.06×85%=17.9万元

  可以拿到的钱:

  一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元

  临时安置费(按年发放,按拿3年算)=30元/月/平方米×房屋建筑面积×12×3=62640元

  按时签约奖励费=待拆房屋评估总价×10%=1623926×10%≈16.24万元

  可拿的钱总计:17400+62640+16.24万元=24.244万元

  回迁房交付、结算差价后,剩余:24.244-17.9=6.344万元

  优购商品房

  我们直接在计算公式里代入相应数字:

  待拆房屋评估总价=1623926元

  货币补偿补助=待拆房屋评估总价×25%=1623926×25%≈40.6万元

  按时签约奖励费=待拆房屋评估总价×10%≈16.24万元

  优购兑票本金=待拆房屋评估总价+货币补偿补助+按时签约奖励费=219.23万元

  优购兑票三年定存利息(年利率按3.1625%计算)=219.23×3.1625%×3≈20.8万元

  优购兑票本金+利息=240.03万元

  优购面积=(优购兑票本金+利息)÷优惠均价=240.03÷31820=75.43平方米

  需补差价=(商品房面积-优购面积)×商品房毛坯均价39500元/平方米

  基础包装修价款=商品房面积×2000元/平方米

  优购不同面积的商品房,结果列表如下(价款均四舍五入)

  可以拿到的钱:

  一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元

  临时安置费(发放6个月)=30元/月/平方米×房屋建筑面积×6=10440元

  再次说明:本文所有计算,未考虑待拆住宅的房龄、楼层、朝向、装修、附属设施等各方面差异,也未考虑最终评估比准价与预评估比准价的差异、三年后商品房预售时的实际毛坯均价的可能高或低及“一房一价”因素等。每一套房屋确切的可得回迁房面积、可获补偿价款、需补差价等,以最终评估结果出来后计算为准;各档优购商品房需补差价计算,以预售时房价水平为准。详情请向拆迁现场办工作人员咨询。

  不管是选择安安耽耽拿回迁房,还是选择补钱去换购面积更大的商品房,前提是划船未来社区此次征收的意愿征询同意率超过90%,并且在接下来的签约环节签约率超过80%,否则,在这两种选择间犹豫难决的“幸福的烦恼”,可就变成真的烦恼了……

  在继续住老小区老房子过一遇台风、暴雨就要“划船”的日子,与住进未来社区的新房子之间,相信划船社区的居民们,不会犹豫难决。

编辑: 杨丹纠错:171964650@qq.com

扫一扫,中国宁波网装进手机

中国宁波网手机版

微信公众号

中国宁波网(宁波甬派传媒股份有限公司)版权所有(C)

Copyright(C) 2001-2021 cnnb.com.cn All Rights Reserved

互联网新闻信息服务许可证:3312017004 信息网络传播视听节目许可证:1104076

违法和不良信息举报电话:0574-81850000 举报邮箱:nb81850@qq.com

划船未来社区征收 拿回迁房好还是拿货币补偿后优购商品房好?

稿源: 宁波晚报楼市号 2021-07-11 15:36:00

  在等待了近两年时间后,划船未来社区试点创建项目,征收程序终于全面启动!

  近些天,正在开展征收意愿征询的划船社区的居民们,心情应该如高温天气般热烈。

  在媒体最先报道划船社区启动征收意愿征询、征收补偿方案公开征求意见的消息后(相关链接),记者收到了大量的咨询问题,其中最多的一类问题是:

  是直接拿回迁房好呢?还是拿货币补偿、然后以优购兑票去购买商品房好?

  要回答这个问题,显然首先要搞清楚拿回迁房的计算方式,以及拿货币补偿后优购商品房的计算方式。

  今天,我们就来相对精细地来算笔账,并结合计算结果,尝试为上面这个备受关注的问题给出参考答案。

  01

  按照征收补偿方案征求意见稿所示的调查基本情况,划船未来社区试点创建项目涉及被征收住宅户数约4566户,建筑面积约26.7万平方米。

  也就是说,划船社区住宅平均建筑面积,约为58.5平方米。

  出于计算方便,我们就以产权证上建筑面积为58平方米的住宅为例,相对精细地来计算下——

  拿回迁房的话,能拿到多大的回迁房?自己要出多少钱?

  优购商品房的话,不同套型的商品房,又分别要出多少钱?

  这个计算过程,把从小就数学差的小编差点看疯掉了,所以,小编自作主张,先直接把结果抛出来:

  拿回迁房

  现在一套58平米的老房子,在扩户、靠档后,最终能拿到一套80平米的回迁房。

  如按2024年底回迁房可交付,临时过渡费拿三年算,不考虑这三年的利息收入、租房支出、回迁房装修款等,则全部征收补偿所得的钱,在结算完房款后,还能剩余6万多元

  优购商品房

  现在一套58平米的老房子,拿货币补偿,然后在指定银行三年定存,三年后以优购兑票换购全装修的商品房,装修标准按2000元/平方米算,不同套型的商品房要自己拿出的房款(其中包括了基础装修价款),列表如下——

  02

  从上面的计算结果可以看出,拿回迁房,负担轻,不用自己出一分钱,老房变新房,地段还是现在的地段,社区配套还比现在更好——已经住了十几年老小区的小编只有羡慕的份……

  据我们记者了解到的信息,划船未来社区征收安置最基本的一个原则,是不减少住户的实用面积。

  现在划船社区多层、没电梯的老房子,得房率按90%算,58平米的实用面积大概是52.2平米。高层带电梯的回迁房,得房率按75%算,80平米的套型实用面积60平米。

  这多出的7.8平米的实用面积,差不多可以做一个蛮大的书房了。

  鄞州区首批未来社区展示中心内样板房书房部分

  不过,相比其他异地安置的征收项目,“原拆原建”的划船未来社区,有一点可能让一些住户觉得“吃亏”——没有地段等级差带来的面积增加。

  还是举个例子。

  像李惠利医院旁边的贺丞路258弄征收,和划船社区一样,地段等级是一级,安置房安排在陈婆渡、地段等级则是五级。按照政策,地段等级每降低一个等级,可增加5平方米的安置房面积——一级地段的房子拆了、安置到五级地段,那安置房就可以多20平方米!

  而划船未来社区因为是“原拆原建”,就没有这20平方米的面积增加。否则,58平米的老房子,就可以变成100平米的回迁房了……

  鱼与熊掌不可得兼啊!

  安置房面积增加、但地段从一级变成五级,和地段依然在一级、安置房面积少拿相比,你觉得哪个对你更有吸引力?从我们记者在划船社区内随机问的不同年龄的多位居民的意见看,基本都更愿意选好地段,“原拆原建”。

  另外,拿回迁房,只能严格按照征收政策来,不能“跳档”——即58平米的老房子,只能靠80档的回迁房,即便愿意自己掏钱买面积,也不能靠到90档、100档或者更大面积的回迁房。

  这对于想住得更大、更舒服的被征收人来说,有点遗憾。

  所以,这次划船未来社区征收,创新地推出了优购商品房的办法。

  回迁房部分户型图

  03

  全省首创的优购商品房办法,是这次划船社区征收最大的看点之一。

  对于纠结能拿的回迁房面积不够大、想改善居住条件住大房子的被征收人来说,这个优购商品房的新办法,就是为你们准备的!

  优购商品房实行限价方式销售,毛坯销售均价不高于39500元/平方米,而优购部分面积预测优惠均价为31820元/平方米。

  可以用优购兑票换购的那部分商品住宅面积——这部分面积也遵循“套内面积不减少”原则,优惠后单价不到32000元/平方米,这与目前同类地段在售、待售商品住宅相比,显然很有吸引力。

  像去年底开盘的徐戎的春熙潮鸣府,全装修住宅备案均价41500元/平方米(拿地时高层毛坯均价限37000元/平方米、小高层毛坯均价限39500元/平方米)

  今年4月开盘的波特曼旁的三里江印府,全装修住宅备案均价接近38500元/平方米(拿地时毛坯销售均价限36500元/平方米)

  待售的兴宁桥旁华润原金钟地块项目,拍地时限定的毛坯销售均价是38100元/平方米,加上基础装修包,肯定超过4万一平了。

  鄞州区首批未来社区展示中心内样板房客厅部分

  当然,优购兑票只能以优惠价换购到一部分商品房面积,剩下的面积,得按39500元/平方米的均价购买。如上面表格所示,加上2000元/平方米的基础装修包的话,要付出的房款,还是不少的。

  而毛坯39500元/平方米的这个均价,相较三里江印府36500元/平方米的毛坯均价的话,三年总涨幅8.22%,年均涨幅2.74%。

  优购商品房值得还是不值得,可能主要就看你对接下来三年宁波房价走势怎么判断了。

  如果觉得年均涨幅肯定能达到或者会远远超过2.74%的,那就值得优购;如果觉得三年后房价比现在还会跌掉一些,那不如就拿货币补偿、不签优购优购兑票协议,到时候再去市面上买更便宜的商品房,或者就安安耽耽拿回迁房。

  商品房部分户型图

  04

  最后,是拿回迁房和优购商品房的相对精细的算法——这次划船未来社区征收涉及住户近4600户,住宅套型大小、楼层和朝向以及装修程度等肯定差异很大,所以只能说相对精细、以供参考。确切的,还得等接下来评估公司给出最终评估价再计算。

  另外还要注意一点,老房子面积不到54平方米的,按照政策,符合条件的被征收人,可以享受低收入住房困难补偿或住房困难补助。因为我们是以58平米的房子举例,所以这一块的计算也就略过了,家里房子面积小于54平方米的,请到拆迁现场办公室咨询……

  在开始计算之前,请大家首先记住下面这4个房价数据——

  待拆住宅预评估比准价:27227元/平方米

  新建回迁房预评估比准价:29687元/平方米

  新建商品房毛坯销售均价:不高于39500元/平方米

  优购商品房优惠均价:31820元/平方米

  这4个房价数据,目前都还是不那么精确的数据,尚需最终评估确定或预售时确定。但我们出于计算方便,假设其为最终数据。

  同样出于计算方便,我们再来给待拆的老房子和回迁房作一些限定——

  产权证载面积为58平方米、得房率90%;有装修、有车棚,装修按800元/平方米计,车棚价格按3000元计;房屋结构、房屋使用年限即房龄、楼层、朝向等的系数均按1计,不需要扣减“划拨转出让”的土地出让金。

  回迁房每单元设置两部及以上电梯,即公摊补助建筑面积为10平方米。“原拆原建”,所以地段等级差无,即没有因此可增加的面积。

  下面是具体算法。

  拿回迁房

  先注意这3个计算公式:

  待拆房屋评估总价=房屋市场价值+装修评估价值+车棚评估价值-出让金

  房屋市场价值=【评估比准价格×结构修正系数×使用年限修整系数×(1±层次差价率)×(1±朝向差价率)】×建筑面积

  装修评估价值=套内使用面积×装修评估单价

  根据上述房价数据和限定条件,则:

  房屋市场价值=58×27227=1579166元

  装修评估价值=58×90%×800=41760元

  待拆房屋评估总价=1579166+41760+3000=1623926元

  再注意4个计算公式:

  回迁房换算面积=待拆房屋评估总价÷回迁房评估比准价格

  产权调换面积补助=换算面积×15%

  公摊面积补助=10平方米

  可得回迁房面积=换算面积+产权调换面积补助+公摊面积补助

  根据上述房价数据和限定条件,则:

  换算面积=1623926÷29687=54.7平方米

  产权调换面积补助=54.7×15%=8.205平方米

  可得回迁房面积=54.7+8.205+10=72.905平方米

  因为已经超过70平方米,所以靠档可靠80档,即最终可以拿到的回迁房面积是80平方米。

  再来算拿回迁房需要补的房款即结算差价,以及征收后能拿到的钱。

  结算差价:

  回迁房交付后差价结算=(可得回迁房面积-换算面积)×回迁房评估比准价

  需付差价=(80-72.905)×29687≈21.06万元

  实际付的差价还可打八五折,即总计:21.06×85%=17.9万元

  可以拿到的钱:

  一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元

  临时安置费(按年发放,按拿3年算)=30元/月/平方米×房屋建筑面积×12×3=62640元

  按时签约奖励费=待拆房屋评估总价×10%=1623926×10%≈16.24万元

  可拿的钱总计:17400+62640+16.24万元=24.244万元

  回迁房交付、结算差价后,剩余:24.244-17.9=6.344万元

  优购商品房

  我们直接在计算公式里代入相应数字:

  待拆房屋评估总价=1623926元

  货币补偿补助=待拆房屋评估总价×25%=1623926×25%≈40.6万元

  按时签约奖励费=待拆房屋评估总价×10%≈16.24万元

  优购兑票本金=待拆房屋评估总价+货币补偿补助+按时签约奖励费=219.23万元

  优购兑票三年定存利息(年利率按3.1625%计算)=219.23×3.1625%×3≈20.8万元

  优购兑票本金+利息=240.03万元

  优购面积=(优购兑票本金+利息)÷优惠均价=240.03÷31820=75.43平方米

  需补差价=(商品房面积-优购面积)×商品房毛坯均价39500元/平方米

  基础包装修价款=商品房面积×2000元/平方米

  优购不同面积的商品房,结果列表如下(价款均四舍五入)

  可以拿到的钱:

  一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元

  临时安置费(发放6个月)=30元/月/平方米×房屋建筑面积×6=10440元

  再次说明:本文所有计算,未考虑待拆住宅的房龄、楼层、朝向、装修、附属设施等各方面差异,也未考虑最终评估比准价与预评估比准价的差异、三年后商品房预售时的实际毛坯均价的可能高或低及“一房一价”因素等。每一套房屋确切的可得回迁房面积、可获补偿价款、需补差价等,以最终评估结果出来后计算为准;各档优购商品房需补差价计算,以预售时房价水平为准。详情请向拆迁现场办工作人员咨询。

  不管是选择安安耽耽拿回迁房,还是选择补钱去换购面积更大的商品房,前提是划船未来社区此次征收的意愿征询同意率超过90%,并且在接下来的签约环节签约率超过80%,否则,在这两种选择间犹豫难决的“幸福的烦恼”,可就变成真的烦恼了……

  在继续住老小区老房子过一遇台风、暴雨就要“划船”的日子,与住进未来社区的新房子之间,相信划船社区的居民们,不会犹豫难决。

纠错:171964650@qq.com 编辑: 杨丹