“甬晨大厦”100%的物业费缴纳率是怎么做到的?

　　物业费收缴率曾经不到40%

　　吴阿姨是北仑戚家山街道蔚斗社区甬晨大厦小区的老住户了。

　　她告诉记者：大厦是１９９７年交付使用的，共有１２０多套房子，当时属于商住房。在吴阿姨的记忆中，那个时候业主跟物业的矛盾非常严重。“房子漏水没人管；电梯摇摇晃晃的，开到半途被卡住是常有的事；楼道里漆黑一片，到处是臭味……一次，物业公司来收费，我指着发霉的墙壁说：什么时候不漏水了再来收。”吴阿姨说。那时，整个小区肯缴物业费的业主不到４０％。

　　２００４年，小区业主们让物业公司“下了课”，自己公开选出了“物业管理处”５名管理员，对本小区物业实行非盈利性的自治管理。

　　自治第一年70%业主缴了费

　　记者发现，５位成员中有４位是义务的，不拿一分钱工资。

　　“物业管理处”的几位成员从自己家里拿来桌子、板凳，财务监督吴珠娣还自己掏钱买了台打印机……管理处的摊子摆了起来。

　　物业管理回避不了收取物业费。“我们先把物业费由原来的每平方米１．２元降到了０．５元，我们几个先付清，大家再一家一户上门做工作。”副主任俞明丰告诉记者，很多业主以前之所以不肯缴费，主要是对物业服务不满意，“有一家业主，家里的空调外机被楼上掉下来的啤酒瓶砸坏，去找物业公司反映却没人理他，于是一赌气就不缴物业费了。”物业自治后，俞明丰主动上门做这两家的工作，不久两家的关系缓和了，物业费也主动缴了。像这样的小纠纷，“物业”的成员处理了好几起。业主们开始信任这些义务物业人员。自治第一年，物业费收缴率就上升到了７０％左右。

　　自治后业主支出明显减少

　　要让业主满意光有好的服务态度是不够的。俞明丰说，要切实解决业主最头痛的事，像漏水、卫生、安全等等。再就是降低业主支出，让业主感受到物业自治后带来的好处。

　　物业自治后做的第一件事，就是把小区大楼的性质由商用改成了民用。物管几个成员多次向有关部门反映，最终获得了同意。房子性质一改变，单是业主家里的水电费就降低了三分之二。得到了实惠的业主对物业有信心了，自治第二年，物业费收缴率达到了８０％。

　　吴阿姨给记者算了一笔账：物业自治后物业费每平方米下降了０．７元左右，每月的电费也下降了近一半，“单是这两项，一年我家就少支出了1000多元，拿这笔钱缴物业费已经够了。”

　　物业费收缴率达到100%

　　“物业”手上积攒下了一笔钱，“取之于民用之于民。”主任潘金森说。

　　自治后的第４年，“物业”花２０多万元更换了大楼两部电梯的主要部件；第５年，小区大楼的外墙都刷上了防水油漆，每幢楼的顶楼做了防水处理，还给墙壁渗水、发霉的业主家里贴上瓷砖。接下来的几年，“物业”又重新铺设了小区输水管道，解决了小区水质变黄问题；为业主安全起见，每个楼道口安装了两道防盗门；楼道内安装了声控灯、监控设施……等等，这些实实在在的改变，业主们都看到了。

　　“物业”被业主越来越认可，物业费收缴率逐年上升。去年，整个小区除了４户业主长期不住联系不上外，其他业主全部缴纳了物业费，收缴率１００％。

　　“物业费收缴率达到１００％，是一件很难的事。自从实行物业自治后，社区居委会就再也没接到过甬晨大厦业主对物业的投诉。许多人怀疑，这个基本上由退休人员组成的‘物业管理处’能否长久？现在看来，这种担心是多余的。他们有一个完善的选举换届体制，每一届选出来的成员都是小区乐于奉献的热心人，这些人都有很好的人缘，能得到业主的信任。”蔚斗社区主任李秀英这样告诉记者。记者 冯小平 北仑记者站 陈未鸣 通讯员 俞继业