浙江省老旧小区自主更新指导意见自上周发布以来，引起广泛关注，成为最热门的话题之一。不少老小区成立志愿者队伍，进行民意调查。虽然大部分人觉得原拆原建、旧房变新房很有吸引力，但他们也有不少疑虑，比如每户要掏多少钱？怎么扩面积？房子谁先选？

　　好在，自主更新已经有了衢州江山永安里一期和杭州拱墅浙工新村这两个案例，前者已经交付，后者正在施工建设中。这两个小区的业主，出资方式有何异同呢？

　　浙工新村按套内面积算

　　永安里并入储藏室面积

　　永安里一期是全省最早启动自主更新的小区，共364户，2019年6月开工，已于2022年1月交付入住。浙工新村是杭州最早启动自主更新的小区，共548户，已于2023年11月开工，预计2025年底前交付。

左侧为永安里附近老小区，右侧为永安里一期新建楼幢。詹慧雯/摄

　　根据方案，两个小区都对原住房面积和扩面部分进行了区分，执行两个完全不同的结算标准。永安里原住房面积按1500元/m²结算，扩面部分按8000元/m²结算；浙工新村原住房面积（不满53㎡的按53㎡计算）按1350元/m²结算，扩面部分按34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）结算。

江山永安里一期已建成新房实景图。詹慧雯/摄

　　不过，由于原来是多层建筑，重建后是高层和小高层（永安里17层，浙工新村11层）建筑，得房率因素也被考虑在内。因此，计算原住房面积的时候，是要把公摊面积也算上。

　　“新建的房子有的是一梯两户，有的是两梯三户，我们会据实计算每户平摊到的电梯面积，大概每户要摊到3个多平方。这个面积，也是按照1500元/m²结算。”江山市住建局相关负责人告诉记者。

　　浙工新村的做法大同小异，只不过不是计算电梯公摊面积，而是计算套内面积。打个比方，原有住房产证面积70m²，相当于新房75m²的套内面积，那么75m²按1350元/m²结算，超出部分才按扩面价格结算。

　　值得一提的是，永安里储藏室面积可以并入原住房面积，同样也是按照1500元/m²的价格结算。“很多业主都有储藏室，小的大概5m²左右，大的超过10m²。这些储藏室若按单价算，买入价格并不低，有的甚至要高于住宅，而且还有产证。基于这些因素，最后决定并入住房面积。”江山市住建局相关负责人解释说。

　　记者了解到，永安里一期业主按时签约还可拿到部分奖励和补贴。扣除这一因素，业主实际出资额要略低于上述出资方案，户均20万元左右。以一套原面积约106m²的住房（含储藏室）为例，新建之后产证面积约123m²，总共花了约16万元。

　　光从出资额来看，浙工新村要高出很多。以一套原产权面积为74㎡的房子为例，新建之后产证面积106㎡，再加上一个地下车位，总共要花上百万元。其实，对比永安里不难看出，浙工新村业主出资高主要是因为扩面部分不但价格高，面积也更大（最大可扩面20㎡），而且车位价格不菲（每个约22万元）。此外，浙工新村业主每户可享10万元装修补偿款以及临时租房补贴，若算上这一笔钱，业主实际出资额也要低一些。

　　永安里多出40套房

　　用来冲抵建造成本

　　无论是永安里还是浙工新村，光靠业主出资部分，其实是远远不能覆盖建造成本。那么，剩余的资金如何解决？

　　永安里的做法是，用多余房源冲抵建造成本。永安里一期业主共364户，新建3幢17层楼房后，总户数增加到了404户，也就是多出了40户。

　　记者了解到，建设单位（国企）正是用这多出来的40套房产，用于弥补建设资金上的缺口，从而实现资金基本平衡，财政没有投入一分钱。“这40套房产是建设单位的资产，目前部分已经用于安置江山市的一些拆迁家庭，剩余房源考虑对外销售。”江山市住建局相关负责人介绍说。

永安里二期在建楼幢，预计2025年6月完工。詹慧雯/摄

　　相比之下，浙工新村虽然也提高了容积率，实现了扩面，但是房源套数并未增加，仍然是548套。建设资金缺口部分，除了用扩面部分的销售收入来填补外，还有一个很大的来源就是地下车位。据悉，地下车位一共468个，每个售价约22万元，仅此一项就可筹措1亿元左右资金。

　　“包括车位销售款在内，业主出资比例占到了总资金的80%以上。其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建局相关人告诉记者。

浙工新村建设进度。詹慧雯/摄

　　“自主更新要遵循资金平衡原则，至于原住房面积和扩面部分的价格结算标准，更像是一道数学题——这边的价格高一些，那边的价格就可以低一些，当然最终的方案需要征得全体业主同意。指导意见的一大创新就是允许容积率适当提高，也就是可以增加建筑面积，各个小区可以利用这个政策利好探索筹措资金的方式，减轻业主的资金压力。”省建设厅相关负责人说。

编辑： 陈捷

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