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朋友合伙买房有一定风险 律师建议:应事先做约定

http://www.cnnb.com.cn  中国宁波网   2012年10月22日 06:56   【 】 【打印
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  参加工作一年的小朱想和好友合伙买套两居室住房,既省去短期租房的麻烦,又可当长线投资。他很想知道,合伙买房行不行得通,需要符合哪些条件;如果是按揭买房,能不能共同贷款。

  据了解,亲友间合伙买房的现象并不少见,特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策,两人甚至多人共同购买住房是可以的,但这类买房,房产共有方都可能面临相当风险。

  合伙买房最好写明“按份共有”的份额

  记者从市房产交易中心了解到,两人甚至多人共同购买住房,需要参与购房的所有人都符合目前的限购政策,即本地户籍居民家庭,名下没有本市范围内的住房或只有一套住房;非本市户籍居民家庭,名下没有本市范围内住房,能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的。

  一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。共同共有,不分份额大小,分割时原则上是均分,常见为夫妻双方购房。按份共有,原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。

  浙江素豪律师事务所律师葛攀攀建议,朋友合伙买房应事先做约定,“明确责、钱、权、利、房的归属,才能达到利益共存的基础。”比如,房产登记的是“按份共有”,必须写清各自所占份额。另外,为避免日后纠纷,最好能签订一份书面协议,写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等,相关的税费、租金收益、使用、处置、物业管理费等如何承担或分享,中途撤资等细节也要约定明晰。

  一起贷款风险较大

  银行个贷部门的工作人员透露,目前朋友一起买房的情况不少,银行对这类贷款采取非常谨慎的态度。两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。

  贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。不过,这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。

  葛律师建议,如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。记者 张璟璟 通讯员 冯辉 

  编辑: 郭静
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