朋友合伙买房有一定风险 律师建议：应事先做约定

　　参加工作一年的小朱想和好友合伙买套两居室住房，既省去短期租房的麻烦，又可当长线投资。他很想知道，合伙买房行不行得通，需要符合哪些条件；如果是按揭买房，能不能共同贷款。

　　据了解，亲友间合伙买房的现象并不少见，特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策，两人甚至多人共同购买住房是可以的，但这类买房，房产共有方都可能面临相当风险。

　　合伙买房最好写明“按份共有”的份额

　　记者从市房产交易中心了解到，两人甚至多人共同购买住房，需要参与购房的所有人都符合目前的限购政策，即本地户籍居民家庭，名下没有本市范围内的住房或只有一套住房；非本市户籍居民家庭，名下没有本市范围内住房，能提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的。

　　一套房产要登记多个产权人时，有“共同共有”和“按份共有”两种方式。共同共有，不分份额大小，分割时原则上是均分，常见为夫妻双方购房。按份共有，原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。如果是亲友间合伙买房，一般采用后者。

　　浙江素豪律师事务所律师葛攀攀建议，朋友合伙买房应事先做约定，“明确责、钱、权、利、房的归属，才能达到利益共存的基础。”比如，房产登记的是“按份共有”，必须写清各自所占份额。另外，为避免日后纠纷，最好能签订一份书面协议，写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等，相关的税费、租金收益、使用、处置、物业管理费等如何承担或分享，中途撤资等细节也要约定明晰。

　　一起贷款风险较大

　　银行个贷部门的工作人员透露，目前朋友一起买房的情况不少，银行对这类贷款采取非常谨慎的态度。两人或多人合伙买房，在银行住房贷款合同中，只能把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时，一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。

　　贷款过程中，主贷人与银行发生借贷关系；其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字（有配偶的一方，其配偶也要到场签字），表示同意将所购的共有房产抵押给银行。不过，这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外，与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务，当借款人不能按时还房贷时，银行可以向其他共有人催收贷款。

　　葛律师建议，如果以一方名义向银行借款，并独自归还，应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资，以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还，就需有更详细的约定，约定款项的进出账户，每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避，一方将现金交给借款的一方来还贷，而没有出入账记录，以致产生纠纷后难以自证的风险。记者 张璟璟 通讯员 冯辉